作者：重庆仲裁委员会仲裁秘书·李武骏

摘要：房屋预告登记是指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”在破产程序中，如何对预告登记房屋的物权效力进行认定，直接关系到预告登记权利人和破产债权人之间的利益分配，对其合理认定具有重要意义。

关键词：破产程序；预告登记；物权效力

【案情简介】

（一）合同签订的基本情况

2016年6月24日，申请人A合伙企业（委托人）与被申请人B房地产开发公司（借款人）、XX银行XX支行（受托人，以下简称XX支行）签订《一般委托贷款合同》，约定B房地产开发公司申请一般委托贷款45,000,000元，用于XX项目一期后续建设施工。A合伙企业与B房地产开发公司分别在XX支行开设一般委托贷款委托人账户和一般委托贷款借款人账户用于存入一般委托贷款资金、提款、收付本息、支付费用等。

2016年6月24日，A合伙企业与B房地产开发公司签订《<一般委托贷款合同>补充协议》，双方确认，B房地产开发公司以房屋的销售回款作为还款来源。B房地产开发公司承诺第一笔贷款发放后三日内向A合伙企业提交全部债权人书面谅解备忘录，确认A合伙企业在委托贷款合同项下的债权优先于其他债权人清偿。2016年6月24日，B房地产开发公司清算组（以下简称清算组）出具承诺函，确认了A合伙企业委托XX支行向B房地产开发公司发放45,000,000元委托贷款用于XX项目后续建设的事实，并承诺明确《一般委托贷款合同》《<一般委托贷款合同>补充协议》及委托贷款合同项下全部担保合同的全部内容。

（二）合同履行的基本情况

2016年7月5日，A合伙企业贷款放款11,000,000元；2016年8月19日，A合伙企业贷款放款10,000,000元；2016年10月12日，A合伙企业贷款放款8,000,000元；2016年11月28日，A合伙企业贷款放款11,000,000元；2017年1月24日，A合伙企业贷款放款3,000,000元；2017年10月13日，A合伙企业贷款放款2,000,000元。后B房地产开发公司未按期履行还款义务。

2016年12月27日，重庆市XX区人民法院作出民事调解书，确认双方当事人就B房地产开发公司所欠A合伙企业第一期贷款本金11,000,000元事宜达成调解协议。

2019年5月31日，A合伙企业与B房地产开发公司签订了两份《以物抵债协议》，约定鉴于双方与XX支行签订了《一般委托贷款合同》及其补充协议，B房地产开发公司向A合伙企业借款45,000,000元，A合伙企业按合同约定支付了借款；B房地产开发公司因其自身原因未按时偿还贷款本息等，自愿将其所有的房产用于抵偿其所欠A合伙企业的部分债务； B房地产开发公司应于协议签订之日起2日内与A合伙企业签订抵债房屋明细清单所列抵债资产的房屋买卖合同，并在该期限内办理完毕合同备案和相应房屋预告登记的手续，经A合伙企业要求，B房地产开发公司须立即配合A合伙企业办妥抵债财产的登记及产权过户手续；有下列情形发生的，A合伙企业有权要求B房地产开发公司支付抵债金额100%的违约金：……5 .逾期与A合伙企业签署房屋买卖合同的；6.逾期办理房屋买卖合同备案、预告登记、过户登记手续的；凡执行本协议发生的一切争议应通过双方友好协商解决，如果不愿通过协商、调解解决或者协商、调解不成的，任何一方均可向重庆仲裁委员会申请仲裁，相关费用包括律师费、仲裁费用等均由败诉方承担。

2019年5月31日，A合伙企业与B房地产开发公司签订了《重庆市商品房买卖合同》共127份，并在重庆市XX区规划和自然资源局办理了预告登记，取得了相应《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》和《不动产登记证明》。《重庆市商品房买卖合同》第七条约定的交房期限为B房地产开发公司应在2020年12月31日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付A合伙企业使用；对于逾期交房的违约责任，合同第九条约定逾期超过30日后，A合伙企业要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，B房地产开发公司按日向A合伙企业支付已付房价款万分之三的违约金。

（三）仲裁庭查明的其他事实

1.A合伙企业与B房地产开发公司于2019年5月31日签订《回购协议》两份，主要内容为：鉴于双方签订了《以物抵债协议》，B房地产开发公司以其所有的房产抵偿所欠A合伙企业部分债务，A合伙企业受让B房地产开发公司用于抵偿部分债务的房产，约定自双方办理完毕房屋买卖合同备案和相应房屋预告登记的手续之日起12个自然月内，B房地产开发公司有权回购全部抵债财产；B房地产开发公司在第一条约定的期限内没有行使回购权的，则回购权消灭；协议还对回购价格、回购程序、回购款支付、相关税费承担等进行了约定。

2.重庆市XX中级人民法院于2021年4月19日作出民事裁定书，裁定受理B房地产开发公司的破产重整申请，并指定重庆XX律师事务所担任B房地产开发公司的管理人。2021年5月25日，重庆市XX中级人民法院作出民事裁定书，裁定批准B房地产开发公司的重整计划。

【仲裁请求】

（一）请求确认A合伙企业就《以物抵债协议》（001）号及《以物抵债协议》（002）号项下抵债房屋（详见抵债房屋明细清单）享有的过户请求权具有物权效力和排他性，未经A合伙企业同意，任何人无权处分该房屋；

（二）本案仲裁费由B房地产开发公司承担。

【争议焦点】

本案的争议焦点在于B房地产开发公司进入破产程序后，A合伙企业就两份《以物抵债协议》项下抵债房屋明细清单中所载明的并经预告登记的房屋享有何种权利，是否具有物权效力，A合伙企业能否因此主张房屋的优先过户请求权。

【裁决结果】

A合伙企业对本案两份《以物抵债协议》项下抵债房屋具有物权上效力，即享有优先过户请求权。

【案例评析】

针对本案B房地产开发公司进入破产程序后，A合伙企业就两份《以物抵债协议》项下抵债房屋明细清单中所载明的并经预告登记的房屋享有何种权利，是否具有物权效力，可以从以下方面进行分析：

首先，A合伙企业与B房地产开发公司之间的法律关系最初起于双方签订的《一般委托贷款合同》，由于在合同履行过程中B房地产开发公司未能按约归还借款，故签订两份《以物抵债协议》由B房地产开发公司将在建的项目房产用于抵偿所欠A合伙企业的部分债务，以上约定系双方真实意思表示，以房屋抵偿债务亦不违反法律规定，合法有效，理应得到遵守和履行。双方当事人达成两份《以物抵债协议》并签订商品房买卖合同、办理预告登记的行为，能够表明双方已对借款合同作出了清算。因此，A合伙企业与B房地产开发公司之间的法律关系已经转化为房屋买卖合同关系。

其次，《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。本案中，双方签订两份《以物抵债协议》，达成以B房地产开发公司的房屋冲抵所欠A合伙企业部分款项的合意，并签订相应《重庆市商品房买卖合同》，而商品房买卖合同中约定的A合伙企业主要义务（支付购房款）已经通过冲抵欠款的方式履行完毕。因此，该合同不属于“破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同”，管理人无权决定解除。

再次，A合伙企业称《最高人民法院<关于审理企业破产案件若干问题的规定>》（2002年9月1日起施行）第七十一条规定：“下列财产不属于破产财产：……（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”，故本案抵债房屋不应属于破产财产。而《中华人民共和国企业破产法》（2007年6月1日起施行）第三十条规定：“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产”。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（二）》（2013年9月16日起施行）第二条规定：“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产”。本案抵债房屋不属于上述排除范围，故仍应属于债务人财产。

又次，B房地产开发公司称其与A合伙企业之间签订的两份《以物抵债协议》中房屋价格按1,710元每平方米的价格计算，远低于当时的市场价格。但庭审已经查明，B房地产开发公司因资金出现问题不能按期偿还A合伙企业借款后，经政府协调以B房地产开发公司在建房屋用于抵偿债务，抵债房屋价格按评估单价1,800元的95折计算即1,710元，双方当事人对此并无异议并自愿签订相关协议。同时，两份《以物抵债协议》签订于2019年5月31日，法院受理B房地产开发公司的破产重整申请时间为2021年4月19日。故亦不属于《中华人民共和国企业破产法》第三十一条规定的人民法院受理破产申请前一年内，以明显不合理的价格进行交易的，应当予以撤销的行为。

从次，关于不动产预告登记的效力问题，《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”可见，法律设定预告登记目的在于保障登记权利人优先取得物权的在先权益，系为保全一项请求权而进行的不动产登记，其作用是确保对物权的请求权能够依法排除在后的物权变动，经预告登记的不动产买卖合同其实质是对买受人的债权进行了预期物权的添付。当出现债务人清偿不能的情形时，预告登记也应保障权利人在先取得物权，法律对此并无例外规定。可见，预告登记具有破产优先效力，当债务企业进入破产程序，房屋具备办理物权登记条件的，权利人依据预告登记主张实现物权的，应予支持；房屋尚不具备办理物权登记条件的，权利人可以就相应不动产劣后于在先抵押权优先受偿。法律之所以这样规定，是为了避免预告登记制度失去意义，其价值取向也与之前施行的《中华人民共和国物权法》第二十条内容一脉相承。

最后，A合伙企业与B房地产开发公司之间达成的两份《以物抵债协议》意思表示真实，合法有效，双方在此基础上签订了《重庆市商品房买卖合同》并办理相应预告登记，从而具有物权上的优先请求权，在B房地产开发公司进入破产程序后也应具有破产优先效力。由于破产重整计划目前正在按法律规定程序推进中，B房地产开发公司的在建项目工程具备复工重建的现实可能性，预告登记在符合法律规定的情况下也具备转为本登记的现实可能性。同时，A合伙企业的相应仲裁请求也并非要求对抵债房屋即时进行过户登记，而是要求对抵债房屋享有过户的请求权，从而实现预告登记对当事人日后在先取得物权的保障。当然，由于本案抵债房屋尚未竣工验收，目前尚不具备进行物权本登记的条件，A合伙企业的过户请求权虽然在破产程序中具有优先效力，但其在受偿顺序上应当劣后于在先的抵押权（如有）。综上，A合伙企业对本案两份《以物抵债协议》项下抵债房屋具有物权上效力，即享有优先过户请求权，该项请求符合法律规定，应予支持。

【结语和建议】

房屋预告登记之后，预告登记的房屋究竟是作为破产财产，由破产债权人依破产清算程序进行分配，还是不纳入破产财产，而归属于预告登记的权利人，即预告登记的权利人对该房屋是否享有优先权或别除权。应当看到，经过预告登记的权利人不同于一般的债权人，经过预告登记之后，权利人已经取得了一定的物权的效力。因此，在破产程序中，应当将预告登记权利人与一般的破产债权人进行一定的区分，对预告登记权利人的保护程度应当强于一般的破产债权人。破产程序是对债权人的清偿程序，强调的是对全体债权人的公平清偿，因此，在破产程序中确定预告登记的效力时应当更为谨慎。就本案而言，A合伙企业与B房地产开发公司之间已经形成了房屋买卖合同关系，A合伙企业也通过冲抵欠款的方式履行了支付全部购房款的义务，双方也就相关房屋办理了不动产预告登记， A合伙企业就此取得了预告登记房屋物权的在先权益，可以排除在后的可能发生的物权变动。虽然B房地产开发公司已进入破产程序，案涉房屋属于破产财产，也不具备办理产权登记的条件，但A合伙企业并非请求办理物权的本登记，仅是请求确认享有优先的过户请求权，该请求符合预告登记制度旨在保障将来实现物权的价值取向，故应予以支持。