作者：重庆仲裁委员会仲裁秘书·陈妍竹

摘要：买卖不破租赁制度由来已久，但对于买卖不破租赁规则的效果模式，我国立法上一直处于模棱两可的状态，因此导致理论适用的不一致。当前，对于买卖不破租赁规则的效果模式，主要存在契约地位承受说、原租赁合同维持说、有权占有维持说三种观点，但该三种观点在实际应用中各有其局限性。本案所适用的效果模式区别于以上三种，认为房屋所有权变动之后，在不加重承租人任何义务负担的前提下，承租人与新房主之间建立了新的租赁关系。本文将基于该观点，就买卖不破租赁的效果、押金的返还主体，以及原所有权人可否在移转所有权的同时保留用益物权等问题进行分析，为解决类似案例提供一定的借鉴和参考。

关键词：买卖不破租赁；效果模式；押金返还；租赁物

【案情简介】

一、仲裁请求与反请求

申请人A提出如下仲裁请求：

（一）裁决确认申请人A与被申请人B就案涉房屋不定期租赁合同关系已于2022年1月11日解除；

（二）裁决被申请人B立即支付申请人A租金和房屋占有使用费（租金按4,000元/月，从2021年7月1日起计算至2022年1月11日止；房屋占有使用费按4,000元/月，从2022年1月12日起计算至被申请人B实际搬离房屋之日止）；

（三）裁决被申请人B支付申请人A违约金及逾期支付租金的滞纳金；

（四）本案仲裁费用由被申请人B承担。

被申请人提出如下仲裁反请求：

（一）裁决申请人A向被申请人B立即返还押金4,000元。

（二）本案仲裁费由申请人A承担。

二、合同签订的基本情况

2017年5月26日，申请人A与被申请人B签订《租房合同》，约定：申请人A将其所有的房屋一套出租给被申请人B作办公用房。租赁期限自2017年6月1日至2020年5月31日，每月租金4,000元，租期内租金不涨价，被申请人B应于合同生效之日向申请人A支付一个季度租金和一个月押金。租金按季度提前结算，被申请人B于每季度的第3个月的31日支付申请人A。申请人A于合同生效当日将房屋交付被申请人。任何一方违反合同的规定，须向对方交纳年度租金的10%作为违约金，被申请人B逾期未交付租金的，每逾期一日，申请人A有权按月租金的10%向被申请人B加收滞纳金。合同在履行中发生争议，双方同意提交重庆仲裁委员会仲裁。

上述《租房合同》履行到期后，双方又于2020年6月1日续签《租房合同》，约定租期自2020年6月1日至2021年5月31日止，合同内容与2017年5月26日签订的《租房合同》一致。

三、合同履行的基本情况

2017年5月26日，双方签订《租房合同》后，申请人A即将案涉房屋交付被申请人B，被申请人B支付了租房押金4,000元。在租期内，双方正常履行《租房合同》，被申请人向申请人支付了合同租期内即2021年5月31日之前的全部租金。

2022年1月10日，申请人A向被申请人B出具《终止租赁合同告知函》，告知在被申请人B收到该函之日起解除双方的不定期租赁合同，被申请人B于2022年1月11日收到该函，并于2022年1月13日向申请人A出具《回复函》表示案外人D为案涉房屋产权人，双方的租赁关系自申请人A不具备产权人资质之时已经自然终止，申请人A无权要求被申请人B腾退房屋，且被申请人B要求申请人A在收到该函后2个工作日内向其返还4,000元押金。

四、仲裁庭查明的其他事实

1.除房屋租赁期内的租金以外，被申请人还向申请人支付了2021年6月的租金4,000元。

2. 2020年8月11日，申请人与案外人C签订《重庆市存量房屋买卖合同》，约定将案涉房屋出售给案外人C，案外人C同意承继租约中申请人A的权利义务。此外，申请人A与案外人C分别于2020年8月11日和2022年1月17日签订两份补充协议，约定：案外人C指定房屋上证人，申请人A需配合办理相关手续。房屋交付时间为案外人C付清申请人A所有房款之日，房屋交付前申请人A享有该房用益物权，租金收益归申请人A所有。

3.双方当事人共同认可，在申请人A与案外人C签订《重庆市存量房屋买卖合同》以后，案外人C又将案涉房屋出售给案外人D。2021年1月20日，申请人A将案涉房屋产权转移登记在案外人D名下。案外人D作为本案证人参与庭审，在庭审中确认上述事实，并称:“由于在2021年1月至6月期间，我方尚在与案外人C办理尾款支付，故案涉房屋是由案外人C处理，因此，在此期间，我方没有提出使用房屋，也没有向被申请人B主张2021年1月至6月的租金，直到2021年7月，我方才开始向被申请人B主张租金”。

4.2021年7月1日，案外人D与被申请人B签订《租房合同》，约定案外人D将案涉房屋出租给被申请人B，租期从2021年7月1日至2022年7月1日止，每月租金4,000元，被申请人B应于合同生效之日向案外人D支付一个月押金。被申请人B 如约向案外人D支付了房屋租金和押金4,000元。

5.申请人A、案外人C、案外人D之间存在购房款纠纷，申请A曾以案外人C、案外人D为被告向重庆市九龙坡区人民法院起诉，要求案外人C、案外人D向其支付剩余房款150,000元，该院判决由案外人C向申请人A支付购房尾款150,000元。

【争议焦点】

本案的争议焦点在于：1.案涉租房合同是否解除以及何时解除；2.申请人A是否对案涉房屋享有用益物权以及被申请人B是否应向申请人A支付2021年7月以后的租金；3.租赁期内房屋所有权转移，押金应由谁退还。

【裁决结果】

（一）驳回申请人A的全部仲裁请求。

（二）申请人A自本裁决书送达之日起10日内，向被申请人B退还押金4,000元。

【相关法律规定解读】

《中华人民共和国民法典》第三百二十三条规定，用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。

《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

【案例评析】

早在1999年《合同法》颁布之时，我国便确立了买卖不破租赁的制度，但对于买卖不破租赁规则的效果模式，立法上一直处于模棱两可的状态。《德国民法典》规定，出租人与承租人达成租赁合同之后的租赁期间内，出租人将房屋所有权让与其他人的，由受让人取代出租人，中途加入到租赁关系中，受让人有义务对原出租人的权利与义务进行继受。《德国民法典》关于买卖不破租赁的效果模式规定被称为“契约地位承受说”。受大陆法系思想的影响，我国在司法实践中，对该学说进行了移植和借鉴，《民通意见》第一百一十九条规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。但《民法典》并未对“契约地位承受说”加以确认，加之在司法实践中，“契约地位承受说”在解决诸如押金等问题上存在一定缺陷，因此也为其他效果理论留下证呈的空间。本案是因租赁期间的房屋买卖而引发的纠纷，对于买卖不破租赁的效果、押金的返还主体，以及原所有权人可否保留用益物权等问题上，提供了一定的借鉴和参考。

一、案涉租房合同是否解除以及何时解除的问题

根据《民法典》第七百二十五条的规定，租赁物在租赁期内发生所有权变动的，租赁合同仍然有效，然而，该“有效”究竟是在原所有权人与承租人之间有效，还是在新所有权人与承租人之间有效，《民法典》没有进一步明确，这涉及到合同的权利义务主体问题。关于买卖不破租赁的效果，目前主流的学说包括三种，一是契约地位承受说，二是原租赁合同维持说，三是有权占有维持说，同时，笔者发现，在司法实践中，逐渐发展出了一种新的观点。

（一）契约地位承受说。契约地位承受说认为，在房屋所有权发生转移后，原所有权人在租赁合同中的合同地位法定概括转移，由新所有权人代替原所有权人成为出租人，原所有权人在租赁合同项下所享有的合同权利、承担的合同义务依法移转给新所有权人概括承受。也就是说，租赁合同在新所有权人和承租人之间“继续有效”，合同解除权也仅能由新所有权人行使。契约地位承受说曾在学界和司法实务界所普遍接受，但近年来，我国对买卖不破租赁效力规则的立法由明确的法定契约地位承担，逐渐转为虽无规定但态度暧昧。

（二）原租赁合同维持说。支持此理论的学者认为，对于《民法典》第七百二十五条的理解，应当从指定法规范语句的本身出发，对其法律效果进行解释。租赁合同的效力应当包括履行义务的特定化以及确定的相对人受到约束两种要素，不论何种要素发生改变，其效力均已受到影响。因此，仅对文字表述进行解读，应当将该条文解释为“租赁合同仍然只约束原所有权人与承租人”更为恰当，合同解除权仍由原所有权人行使。但在文义解释的基础上，该观点还认为，若买受人在购买租赁物时知道承租人的存在，则承租人得以继续占有使用租赁物直到租赁合同到期。该观点实际是以“买卖破除租赁”为原则，以买受人知情为例外，但将承租人租赁权的享有寄托在买受人是否知情上，难以实现“买卖不破租赁”制度“保护弱势经济地位的承租人”这一初衷。

（三）有权占有维持说。该理论对《民法典》第七百二十五条的解释与原租赁合同维持说相同，应解释为租赁合同在原所有权人和承租人之间继续有效，合同解除权仍由原所有权人行使。但不同的是，该学说认为承租人得以对抗新所有权人占有返还请求权的是承租人对租赁物的有权占有，形成“租赁合同不受影响——维持承租人对租赁物的有权占有——对抗新物权人返还请求权”的结构。但在出租人、所有权人并立的情况下，极易产生权责划分的混乱。例如，若发生第三人侵害租赁物的情况下，出租人附有排除妨害的义务，但此时物上请求权显然应由新所有权人享有，但当新所有权人怠于行使此权利时，承租人转而向出租人追究违约责任，出租人就会在未有违约行为的情况下承担责任。

（四）近年来，根据相关司法判例显示，越来越多的审判者选择对买卖不破租赁的效果模式做出新的解释，而这种新观点，在涉及承租人请求退还押金的案例中出现得尤为频繁。该观点认为，随着房屋所有权主体的变更，原所有权人与承租人的租赁合同随着所有权的消灭而终止，同时，在承租人与新所有权人之间，自动形成新的租赁关系，且该租赁关系不会加重承租人的负担。该观点认为，“买卖不破租赁”规则下的法益在于保障承租人在承租房屋的所有权人变更之后，可以在不加重任何义务负担的情况下继续租赁房屋，当然法律也应尊重当事人的意思自治，允许承租人在房屋“易主”后，不愿承租，或新房主“让渡”原租赁合同的权利甚至“免租金”的可能性，因此，房屋所有权变动之后，在不加重承租人任何义务负担的前提下，承租人与新房主之间是建立了新的租赁关系，而非是直接将原租赁关系“捆绑”于房屋转让关系而随房屋的所有权变化一并转移。

本案中，仲裁庭正是采用了上述第（四）种效果模式，认为本案的租赁合同在申请人A向案外人D转移房屋所有权之时，申请人A与被申请人B之间的房屋租赁合同关系解除。之所以采用该种模式，一方面是因为，此种模式可以简化法律关系，避免权责划分的混乱，并且在保障承租人合法权益上赋予了当事人更多意思自治的空间；另一方面是因为，这种模式可以避免契约地位承受说在解决押金问题上的困境，笔者将在后文进行阐述。

二、申请人A是否对案涉房屋享有用益物权以及被申请人B是否应向申请人A支付2021年7月以后的租金。

值得注意的是，本案中，申请人A并非基于《租房合同》约定的债权债务关系向被申请人B主张租金，而是基于对案涉房屋享有的用益物权，向房屋的实际占有人即被申请人B主张占用期间的租金收益。申请人A称，虽然申请人A通过追认案外人C的物权无权处分行为将案涉房屋的所有权转让给了案外人D，但申请人A在转让房屋所有权之前，已与案外人C约定由申请人A保留房屋的用益物权和租金收益权，因此申请人A的追认，不包括对转移房屋用益物权的追认，因此。案涉房屋的用益物权未转移给案外人D，仍由申请人A享有。

（一）租赁物用益物权的管辖问题。在判断申请人A是否享有案涉房屋的用益物权时，仲裁庭首先应当考虑的问题是，租赁房屋的用益物权归属，是否属于案涉《租房合同》的仲裁条款的适用范围。本案仲裁庭认为，就租赁房屋的用益物权归属问题，仲裁庭有权进行认定和裁量，这主要是从租赁权的性质出发进行考量的。租赁权是基于租赁契约而产生的一种权利，其含义是指：“承租人依租赁合同取得的，对他人所有之物占有、使用和收益的权利。”租赁权具有两方面的内容：一是请求权，请求出租人保持租赁物处于适租状态的权利；二是占有租赁物，并予以使用收益的权利。因此，通说认为，租赁权并非单纯的物权或债权，而是同时具备请求和支配两种权能，是一种债权的物权化。因此，本案申请人A所主张的租赁物用益物权，作为基于《租赁合同》而产生的租赁权的权能之一，应当属于《租赁合同》中仲裁条款管辖的范围。

（二）申请人A是否对案涉房屋享有用益物权的问题。该问题的关键在于，申请人A与案外人C约定的“在案外人C付清房款前，申请人A享有该房用益物权，租金收益归申请人A所有”是否能够产生“在转移所有权的同时，为原所有权人保留用益物权”的效果，以及该用益物权的设立方式，是否违反物权法定原则。仲裁庭认为，解决该问题，需要从用益物权的性质上入手。《中华人民共和国民法典》第三百二十三条规定，用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。这表明，用益物权是一种他物权，只能在他人所有的物上设立，换言之，只有当物的占有、使用、收益权能与物的其他支配权能分属于不同主体时，该占有、使用、收益权才能被称为用益物权。因此，不难看出，申请人A在庭审中的陈述的“在转移房屋所有权时为自己保留用益物权”，实际上是对用益物权的他物权属性理解不到位。在房屋所有权转移之前，申请人A作为房屋所有权人，无法取得用益物权，否则将导致用益物权人和所有权人的主体竞合，违背物权法定原则。因此，申请人A若要取得租赁房屋的用益物权，只有当房屋所有权转移后，基于新的房屋所有权人即案外人D的意思表示而获得。而在本案中，涉及“保留用益物权”的补充协议是在申请人A于案外人C之间达成的，并无证据证明案外人D直接为申请人A设立了用益物权，因此，申请人A对案涉房屋不享有用益物权。

（三）申请人有权收取租金的期间的问题。如前所述，在房屋所有权转移后，申请人并未直接从案外人D处获得房屋的用益物权。但被申请人在2021年1月20日房屋所有权转移后，仍向申请人支付了直至2021年6月30日的租金。倘若申请人对该部分租金的取得缺乏物权或债权基础，那么其获取的租金收益将会对案外人D构成不当得利。但值得注意的是，在庭审中，案外人D承认：“由于在2021年1月至6月期间，我方尚在与案外人C办理尾款支付，故案涉房屋是由案外人C处理，因此，在此期间，我方没有提出使用房屋，也没有向被申请人B主张2021年1月至6月的租金，直到2021年7月，我方才开始向被申请人B主张租金”。仲裁庭认为，基于该证词，在2021年1月至6月期间，案外人D将对房屋占有、使用、收益的权能让渡给了案外人C，为案外人C设立了用益物权；再结合案外人C与申请人A签订的补充协议，以及被申请人B将该期间租金支付给申请人A这一事实，足以证明案外人C在取得该期间用益物权后，将租金收益转让给了申请人A。因此仲裁庭认为，申请人A有权收取2021年1月20日至2021年6月30日期间的租金。庭审中，案外人D否认授予案外人C收取2021年7月以后房屋租金收益的权利，在缺乏相反证据证明的情况下，应认为，自2021年7月后，案外人C不再享有租赁房屋的用益物权，申请人也就丧失了获取租金收益的基础。

三、被申请人B向申请人A支付的押金，在房屋所有权转移后的退还主体问题

在租赁期间，租赁物所有权发生转移，承租人支付给原所有权人的押金应由前所有权人退还，还是由物的受让人退还，国内“两方”均有判例。一般而言，若适用契约地位承受说，那么既然原所有权人的合同权利义务概括转移给受让人，押金作为物上的担保，应随主债权一并转移给受让人，因此，应由买受人承担受让押金权利后的返还义务。而若认为所有权主体的变更将导致原所有权人与承租人的租赁合同随着所有权的消灭而终止，那么担保法律关系也应一并终止，由原所有权人与承租人就押金进行结算。本案中，仲裁庭选择了后一种观点，认为应由申请人A而非案外人D向被申请人B退还押金。这主要是基于节约司法资源的考量。

在现实交易过程中，经常会出现在房屋所有权转移前，原所有权人与买受人未就押金转移作出约定的情形，在押金未转移至买受人的情况下，若适用契约地位承受说，那么在物权转移后，原所有权人将不再是租赁合同一方当事人，承租人在租期届满后只能向买受人要求退还押金，买受人须在并未实际取得押金的情况下向承租人履行押金退还义务，而后再向原所有权人主张权利，这不仅对买受人显失公平，也将导致诉累的产生。若为提升司法效率，通过将“买受人未向原所有权人主张转移押金”解释为“买受人对其担保权利的放弃”的方式将押金返还义务固定于原所有权人，那么又将与最高人民法院指导性案例中关于“民事权利的放弃必须采用明示的意思表示才能发生法律效力，默示的意思表示只有在法律有明确对规定及当事人有特别约定的情况下才能发生效力，不宜在无明确约定或者法律无特别规定的情况下，推定当事人对权利进行放弃。”的判决相矛盾。因此，契约地位承受说在解决押金问题上，有较为明显的缺陷。

但若认为原租赁合同随着所有权的转移而消灭，那么押金问题只涉及原所有权人和承租人，将不再牵涉买受人。买受人和承租人之间形成了新的租赁关系，只要在不加重承租人负担的前提下，买受人可以与承租人就押金重新进行约定，若未约定，则视为与原租赁合同一致。在这一观点下，假如买受人与承租人未就租赁合同重新约定，即使原所有权人在物权转让时向受让人转移了押金，由于承租人本身就负有向买受人支付押金的义务，故可视为承租人通过第三人（即原所有权人）代为履行的方式履行了押金支付义务。可见，在解决实务问题上，该观点实用性更强。

【结语和建议】

“买卖不破租赁”制度由来已久，但在长期的实践中，就其效果模式存在立法上的缺失，导致交易结果上的不确定性，难以有效指导社会经济生活。仲裁机构在解决相关纠纷时，应从案件整体进行把握，从平衡双方利益、减少诉累等角度出发，谨慎选择理论的适用。