作者：重庆仲裁委员会 李蓉

【案情简介】

2016年9月28日，被申请人与案外人陈某、袁某签订了《房屋租赁合同》，合同约定144个月的租赁期限、6个月的免租期、租金的支付及解除权（被申请人拖欠租金或费用超过30日的，甲方有权单方解除合同）等。

2019年12月13日，案外人陈某、袁某将房屋出售给案外人某公司，双方签订了房屋买卖合同。双方同时约定，某公司有权过户给指定客户，即享有一次更名权。被申请人知晓房屋拟出售事宜，签署了《承租方放弃优先购买权声明书》，放弃对该房屋的优先购买权。

2020年5月7日，案外人某公司将上述房屋的其中一套——重庆市*号出售给申请人，双方签订了房屋买卖协议，并于2020年6月7日将该房屋过户至申请人名下。过户后，案外人陈某、袁某向各新业主作出说明：2020年3月27日之后的租金收益归包含申请人在内的19户新业主所有。

被申请人按照合同约定支付了2019年9月28日至2020年3月27日的租金。后因国内突发新冠肺炎疫情，重庆市于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，被申请人经营的酒店停止经营，后于2020年3月12日申请复工。疫情期间，被申请人与案外人陈某就减免租金及降低租金涨幅标准等事宜通过微信、短信及发函的方式进行了沟通，但陈某未予答复，并未明确表示同意。但被申请人自行减免了2020年3月28日至2020年7月27日的租金，并降低了2020年9月28日至2021年1月27日的租金标准。

2021年1月，部分新业主找到被申请人，告知其租赁房屋所有权已转让至新业主，但未提供相关材料予以证实。被申请人多次通过微信、致函等方式向案外人陈某核实相关情况，但未得到回复。由此，被申请人暂停支付2021年1月之后的租金。

为此，申请人以被申请人未按时足额支付租金为由请求仲裁庭确认案涉租赁合同已解除并要求被申请人承担相关违约责任。

【争议焦点】

申请人能否行使约定解除权？

【裁决结果】

驳回申请人关于确认房屋租赁合同已解除的请求。

【相关法律规定解读】

《中华人民共和国民法典》第六条规定“民事主体从事民事活动，应当遵守公平原则，合理确定各方的权利和义务”。公平原则是民法的一项基本原则，要求以社会正义、公平的观念来确立当事人之间权利义务、处理当事人之间的争议纠纷。

《中华人民共和国民法典》第九条规定“民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源，保护生态环境”。《中华人民共和国民法典》第五百零九条第三款规定“当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源，污染环境和破坏生态。”绿色原则是一种环保理念，体现了我国对生态保护和资源节约的重视，应当严格贯彻到合同履行的全过程。

《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的事由，解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”。约定解除权是意思自治原则的具体表现，充分体现了当事人的意思表示。

2019年11月8日实施的《全国法院民商事审判工作会议纪要（九民纪要）》第四十七条规定“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持”。

【案例评析】

从意思自治原则层面分析，案涉租赁合同约定的解除条件已经成就。被申请人未按约足额支付租金（未向原出租人陈某、袁某支付，也未向新业主支付），合同中约定的行使解除权的条件已成就。

然而，约定解除权是意思自治原则的体现，体现的是当事人的自由意志，但意思自治并非绝对的自由，为维护公平正义、营造良好的营商环境，约定解除权需要受到一定的限制。

一方面，为平衡各方利益，约定解除权应当受到公平原则的限制。就本案而言，虽然案涉租赁合同约定了拖欠费用超过30日的，申请人享有合同解除权，但该约定解除权应当受到公平原则的限制。一方面被申请人为经营该酒店投入大量的装修成本，本案租赁期限为12年，截止庭审时，案涉租赁合同尚未履行至一半期限；另一方面，被申请人愿意继续履行合同，申请人收取租金的合同目的并非无法实现。故从公平原则出发，不能简单以符合约定解除权为由解除合同。

另一方面，为避免浪费资源，约定解除权应当受到绿色原则的限制。被申请人已为经营酒店对案涉房屋进行装修，若解除合同，则很多装修将被拆除，这势必会造成资源的浪费，同时，申请人也面临解除合同后案涉房屋闲置的损失，故为了充分利用案涉房屋的价值，避免资源的浪费，合同中约定的约定解除权应当受到限制。

【结语和建议】

约定解除权体现了意思自治的原则和契约自由的精神，实践中也不乏行使约定解除权的案例，但在处理该类案件时，我们不能简单以合同约定为依据认定解除合同，我们在尊重契约自由的同时还应当兼顾公平原则和绿色原则，即从合同履行情况、违约程度、合同目的及节省资源等多角度分析，适当地平衡各方利益，更好地诠释意思自治的含义，助力营造一个更加和谐、稳定的社会。